Gentrificatie in kaart gebracht
De kaartmakers van de gemeente Amsterdam hebben een kaart gemaakt waarop je de Buurtstraatquote (BSQ) ziet. De BSQ speelt een centrale rol bij de hervorming van de erfpacht, waarmee het sociale grondbeleid van de gemeente wordt uitgehold - maar daar gaat dit artikel niet over. Voor nu ben ik geïnteresseerd in de BSQ als graadmeter voor grondwaarden.
Zoals de gemeente samenvat, zijn «de hoge BSQ’s te vinden in de gewilde locaties in de stad en de lage BSQ’s in de minder gewilde locaties in de stad». De grachtengordel en de omgeving van het Vondelpark hebben hoge BSQ’s; lage BSQ’s zijn te vinden zijn in Zuidoost, Nieuw-West en Noord. Dat viel te verwachten.
Interessanter is de verandering van de BSQ. De gemeente heeft cijfers beschikbaar gesteld over duizenden straten of straatsegmenten, voor de jaren 2014 en 2016. Dat is natuurlijk een korte periode en je kan er niet zomaar van uitgaan dat deze periode representatief is voor lange-termijntrends. Even goed geven de cijfers een interessant beeld.
De grafiek hieronder toont de verdeling van BSQ’s voor meergezinswoningen in 2014 en 2016.
De piek is naar rechts verschoven en de mediaan is gestegen van 28 naar 38. Om politieke redenen is bepaald dat de BSQ nooit lager dan 5 of hoger dan 49 kan zijn, wat verklaart waarom zoveel straten een BSQ van 5 of 49 hebben. Dit impliceert dat de toename van de BSQ waarschijnlijk geen volledig beeld geeft van de stijging van de grondprijzen.
Op de kaart hieronder zie je de ontwikkeling van de BSQ voor meergezinswoningen in verschillende delen van de stad. Straten waar grote veranderingen misschien geflatteerd zijn door de onder- en bovengrens van de BSQ heb ik weggelaten. Dat geldt voor straten die al in de buurt van de maximale BSQ zaten, met name de Grachtengordel en delen van Zuid. Het geldt ook voor straten, vooral in Zuidoost, waar de BSQ in de buurt van de ondergrens van 5 is gebleven.
Rood betekent dat de BSQ met tenminste de helft is toegenomen; oranje een stijging met minder dan de helft en groen dat de BSQ is gedaald. Er zijn enkele rode gebieden buiten de ring: met name IJburg, bepaalde delen van Nieuw-West en Buitenveldert. Buitenveldert grenst aan de Zuidas en heeft te maken met instroom van expats en studenten.
Binnen de ring stijgt de BSQ in gebieden die vaak worden geassocieerd met gentrificatie, zoals de Kolenkit in West, de Vogelbuurt in Noord en de Indische Buurt in Oost. Verassender is Betondorp, een buurt met lage inkomens waar veel ouderen wonen. In 2015 werd deze buurt nog omschreven als «een van de weinige wijken in Amsterdam waar de oprukkende gentrificatie nog niet heeft toegeslagen». Als de BSQ een graadmeter is, dan zou dat wel eens kunnen veranderen.
Voor methode en technische details, zie de Engelstalige versie van dit artikel.